Hausse des taux d’intérêt
Il est régulièrement question d’une hausse des taux d’intérêt, aux Etats-Unis, en Europe et en Asie. On sait que le crédit immobilier est un des éléments majeurs, voire indispensables dans le processus d’achat d’un bien immobilier. C’est par l’effet de levier que constitue le crédit -peu d’apport et beaucoup de dette- que les particuliers en France peuvent se permettre de générer de la capitalisation et se constituer un patrimoine pour leur retraite.
Alors est-ce le bon moment pour le faire en Janvier 2022 et comment s’y prendre ?
Les règles évoluent
Rappelons les règles du HSCF (haut conseil de stabilité financière) pour 2022. Cette instance a été créée pour réguler le marché immobilier et éviter qu’une bulle soit créée et contribue à un surendettement des ménages et une hausse continuelle des prix du marché à l’achat et à la location.
Le HSCF impose désormais aux banques depuis octobre 2021 que le critère d’attribution des prêts immobiliers soit non plus le calcul d’un « reste à vivre » décent, mais une maturité (durée) maximale du crédit fixée à 25 ans, et une limite du taux d’endettement du demandeur du crédit fixée à 35%. Les banques peuvent toujours déroger à ces règles pour une partie de leurs clients (on parle de 20% de dossiers en dehors de ces critères).
Le plafonnement des loyers
La mise en place des règles du HSCF a eu comme effet de ralentir un peu la surchauffe du marché immobilier locatif et permettre l’accession à la propriété pour les primo-accédants. Il y a fort à parier que les mesures en la matière vont se poursuivre et limiter l’investissement pour les particuliers. Il semble qu’il soit donc encore temps de se lancer dans l’aventure avant que de nouvelles mesures prennent le relais, notamment le plafonnement des loyers dans les grandes villes. De telles mesures ont été prises, notamment à Lyon, Villeurbanne, Paris, Lille, mais aussi des villes de première couronne parisienne (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville). Un studio de 24 m² dans le 3ème arrondissement de Lyon, dont la construction est postérieure à 1990, et loué en meublé, verra son loyer de référence hors charges à 413 € par mois, avec une limite à 495 € par mois. En effet il est possible de dépasser la valeur de référence de +20% maximum. En revanche la colocation ou le coliving, ne suivant pas la même évolution des prix à la location, et surtout, offrant des surfaces (privatives et collectives) bien plus grande pour un locataire), permettent de s’affranchir de la contrainte du plafonnement de loyer.
Par ailleurs la hausse des taux d’intérêt des prêts immobilier est attendue dans les prochains mois, avec une hausse des taux directeurs de la FED aux Etats-Unis. Il est évident qu’une hausse des taux d’intérêt du crédit immobilier rendrait moins attractif ce placement, qui reste l’un des préférés des français.
Un marché locatif toujours dynamique
On peut aussi souligner que le marché locatif reste soutenu en France, en raison de la pénurie de logement (il en manque 500 000 dans notre pays), malgré les différentes incitations fiscales en la matière. La recherche et la signature d’un bail avec un locataire ne sera donc pas l’un des challenge les plus relevés pour les propriétaires en 2022.
Dans ce contexte de hausse des taux, de plafonnement des loyers et de dynamisme du marché locatif, la colocation ou le coliving restent plus que jamais des options avantageuses.
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