Pourquoi le coliving s’impose-t-il petit à petit dans le paysage de l’investissement immobilier national ? Les investisseurs individuels et institutionnels continuent d’apprécier l’immobilier comme valeur refuge pour leurs placements. Mais quels sont les choix qui s’offrent à eux au moment d’investir leur capital ?
Immobilier tertiaire : commerces, bureaux.
L’immobilier tertiaire connaît des soubresauts et peut être soumis à des effets de cycles de façon plus marquée que l’est l’immobilier d’habitation. Les 16 derniers mois que nous avons traversé ont été frappé par une crise très dure liée à la pandémie de COVID-19, qui a chamboulé la façon de travailler, et par là même, durement touché les bailleurs d’immobilier de bureaux. Nombreuses sont les sociétés ayant quitté leurs bureaux pour adopter une organisation 100% en télétravail. Le bureau et le commerce ont permis un rendementtrès nettement supérieur à l’habitat pendant de nombreuses années, mais la situation actuelle engendre clairement un effritement de leurs rendements et nous rappelle qu’ils ne sont pas sans risques, puisqu’étroitement corrélés avec l’activité économique. A contrario dans l’habitat, même en temps de pandémie (surtout en temps de pandémie !) et de crise économique, chacun doit continuer à se loger, utilisant même son habitat comme lieu de travail. De ce côté-là le risque est plus faible de voir les locataires quitter leurs lieux de vie pour trouver un refuge loin des lieux de propagation du virus.
Le besoin de logement est donc général et on peut dire que l’immobilier d’habitation s’avèrera un placement rentable et sécurisé tant et aussi longtemps que perdurera la pénurie de logements en France. De nombreux politiques se sont attaqué au problème du logement, pour accélérer le développement des projets et permettre la construction de logements, tant sociaux que résidentiels. Des incitations fiscales ont même permis la réalisation de nombre d’entre eux, néanmoins le volume de logements est toujours insuffisant et la demande est très supérieure à l’offre. Ce contexte garanti une certaine rentabilité de l’investisseur sur le moyen terme, malheureusement au détriment de la capacité à loger de nombreuses personnes sur notre territoire.
Investir dans l’habitat locatif et chercher le rendement, c’est réaliser assez vite que les niches les plus prisées sont les suivantes : les immeubles de rapport, le court séjour touristique, et la colocation. Prenons le temps de détailler chacun de ces placements.
Les immeubles de rapport.
Les immeubles de rapport sont des immeubles situés dans des villes moyennes (moins de 50 000 habitants) ou des petites villes (moins de 10 000 habitants) offrant d’excellentes rentabilités annuelles (entre 10 et 20%). Il s’agit certainement de ce qui peut se faire de mieux en termes de rentabilité et de retour sur investissement. En effet, que ce soit à Lyon, à Villefranche sur Saône ou à Givors, pour illustrer avec des exemples situés dans le département du Rhône, tout le monde doit se loger. Il y a donc de grandes chances que l’immeuble soit loué. Ce qui fait la différence avec un investissement « classique » sera le prix d’achat, et donc évidemment le ratio valeur locative annuelle / prix d’achat. Dans l’équation c’est le prix d’achat plus bas dans les petites villes qui permettra d’atteindre un niveau de rendement élevé.
Mais ces immeubles de rapport ne sont pas sans risque, et il peut arriver que la vacance locative soit plus importante qu’ailleurs. En effet par définition une ville plus petite sera moins attractive et dynamique qu’une métropole, avec une population moins mobile et un marché immobilier moins tendu. Prenez donc garde de bien vérifier l’attractivité de la ville dans laquelle vous voulez acheter votre immeuble de rapport.
La location court séjour touristique (dite aussi « airbnb »).
Ce type de location peut permettre de doubler les revenus que vous auriez pu générer sur une location meublée traditionnelle. Le fait de louer un appartement en court séjour, à la nuit, permets de pratiquer des tarifs beaucoup plus élevés en touchant deux types de clientèle : la clientèle en déplacement professionnelle, et la clientèle touristique en visite de vacances.
En contrepartie de meilleurs revenus pour votre logement, vous aurez des charges plus importantes et qui ne seront pas seulement des charges de copropriété mais aussi l’électricité, internet, les frais de conciergerie pour les entrées/sorties, le ménage et le linge de maison, etc. Il ne faut pas oublier que vous serez aussi soumis à la concurrence des autres locations courte durée et que pour vous démarquer, vous devrez investir dans la décoration, et dans un mobilier design et attractif. Par ailleurs, le logement sera soumis à plus de rotations et donc potentiellement à plus de dégradations. Veillez donc bien à peser ces risques.
Le coliving, ou colocation avec services
Toutes les villes ne se prêtent pas à faire de la colocation. Comme nous l’avons écrit par le passé sur ce blog, la typologie d’habitant présent dans un coliving sera principalement des jeunes actifs. On trouvera aussi des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle voire des personnes divorcées ou des seniors. Ces profil sociologiques sont principalement installés dans les grandes métropoles de plus de 150 000 habitants, puisque ce sont les foyers d’activité économique, d’emploi et d’universités. Un bassin de population plus important implique plus de locataires potentiels et donc moins de risque de vacance locative et de dossiers inadaptés.
En outre, partager l’habitat devient un mode de vie de plus en plus recherché, pas seulement pour des considérations financières, mais vraiment pour des raisons de lien social et de création de communauté. Le critère prix n’est dorénavant pas le seul qui engage les jeunes actifs à vivre en communauté. Ils veulent aussi partager une expérience et un habitat innovant. En investissant dans l’habitat partagé, vous contribuez donc à proposer le lien social qui manque tant dans nos métropoles.
Par ailleurs, du point de vue financier, diviser l’habitat et l’exploiter en baux séparés permet d’accroître fortement la rentabilité sans toutefois toucher au modèle économique de la location meublée. Quelques éléments diffèrent : les règles de vie en communauté, et les services qui seront proposés par le bailleur : assurance habitation, internet, VOD, nettoyage régulier des parties communes, etc. Néanmoins la performance accrue est préservée avec un risque faible.
Prenez contact si vous souhaitez louer votre bien, investir dans du locatif, ou prendre des renseignements sur le modèle.